王雪松：房地产市场的未来与中国经济的明天

　　一、房地产行业的末日狂欢
　　
　　谈论房地产在很长一段时间内，被笔者视为几个绝望的话题。尽管对于房地产市场走势的判断与今年市场表现出现偏差（笔者给自己找的理由是，去年的基本假设已经改变，今年政府奉行的是相对较为宽松的经济政策），银行系统开始大规模的印发钞票，上半年新增信贷额度，再次接近5万亿；其次是地方政府的各式各样的刺激政策此起彼伏，连绵不绝。这里隐含的政治背景是地方政府对土地市场的依赖已经进入绝症的晚期，如果没有土地市场的收入，谁也不会想到会发生什么后果；其次是银行的问题，除了房地产，银行还可以安全的将款给谁。于是我们看到今年房地产市场，比预想的要热烈的多，在而三线市场，甚至再次冲破2011年的历史高点。
　　
　　尽管房地产行业表现不俗，但房地产衍生产业链却没有这样阳光普照。当房地产市场在战战兢兢中冲向高点的时候，房地产行业的大企业们都面临着对未来看不见曙光的胆战心惊中，至少我们从市场数据可以看到，尽管各大房企销售额都出现了上涨，但楼市的均价反而出现了下降的趋势，大房企在以价换量，这里的问题在于是否大型房企的利润已经过于奢侈以至于都不屑于以更高的价格去销售，还是基于对生存竞争的对死亡的恐惧而求生之举，从土地市场来看，土地市场的高点无疑属于2011年，也就是土地成本上涨但房价却在下降。也许我们用房地产企业进入副利润区间还为时尚早，但利润收窄是一个无法回避的现实，也许今年半年报或者年报的财务数据，还是会显示房企利润的乐观，但别忘了，市场要正确反应今年的现实的报告最早因为2013年的中报。在这样的背景下，房地产衍生产业链的生存空间被严重抑制，以至于一直以媒体身份除现在市场的房地产各大门户网站，甚至各大平面媒体，取悦开发商的都变成了能够带多少客户到售楼部这样简单的商业交易。
　　
　　在需求市场，也许问题会更严峻，尽管在二季度三四线城市反弹明显快过于一线城市，笔者处于西部城市中，现实的情况是，在进入2011年四季度的时候，西部的三线四线城市的成交即开始出现大幅度的萎缩，到今年一季度的时候，甚至出现了较大的价格异动。成交量萎缩，价格下跌，房地产行业的紧缩，实际已经现实的发生了，但就如我们都知道的一样，区县市场的财政教一二线城市更为脆弱，因此今年全国此起彼伏的房地产行业政策，率先从三四线城市开始暴发。那么一二线城市的房地产市场呢，在今年刚需推动行业回暖的背景下，我们要对刚需在进行一次较深的解读，刚需在今年市场中被定义为首次置业，关于首次置业，整个市场都不太关心的一个数据，即置业者的年龄趋势，在去年曾经有媒体描述，中国的刚需群体购买年龄在27岁，在中国现行的教育体制下，即便小学生都能知道这个含义，即职业群体中间阶层为刚毕业2—5年的大学生。人生的金字塔原理能够轻易的说明这个群体的现状，即他们均处于人生财务的最低端，职业生涯才开始，收入基本为最低阶层，那么此时他们奢侈购买房屋的能力来源于哪，也许这个数据我们很难活的准确的数据，即他们自己支付首付款的比例有多大，又有多少人是靠父母给他们支付月供。如果我们一定要选择一个参照市场，那么三四线城市的现状也许就是这个群体的参照体系。
　　
　　青年人是祖国的未来，社会的明天。因为无法看到中国的数据，但欧洲的数据和美国的数据我们是能获得的，欧洲青年失业率基本保持在40％以上，在欧债危机较为严重的西班牙，希腊，意大利基本都超过50％，如此高的失业率，青年的财富积累与工资收入的上涨，相对于社会其他阶层，就显得更加难堪。
　　
　　在往下推理，就是房地产行业无法解释的问题，于是我们不得不寻求从宏观经济角度来进行解读。

　　 　　二、中国经济增长的逻辑困境
　　
　　二季度的数据披露出来了，二季度经济回落到7。6％的水准，这是中国经济的底部么？回答显然是否定的，我们只要对经济增长的三驾马车分析，就可以知道为什么，今年经济增长下滑的最大因素无疑是进出口数据的下滑，但从绝对数据来看，我们其实应该为之欢呼才对，尽管增长糟糕，但考虑到欧洲经济的萎缩，亚洲经济的萎缩，我们的出口还是有较大幅度的增长，而这些增长绝对是真实的增长，原因在于在全球危机下，我们出口的增长是量的增长，而不是依靠货币贬值带来的价的增长，如果全球经济危机持续，价格无法上行，需求量还会无限制的增长么？当然显然是否定的，总有一天我们出口的量会停滞，甚至下滑回落，而这个时间并不会太过遥远。那么外部环境是否支撑量的上涨这种可能呢？当然显然也是否定的，当经济进入确定条件下，欧洲实行通胀那么则消灭民众的财富，购买力下降；如果欧洲实行通缩，那么我们的价格将持续下降，总的出口额也不会得到增长。至于进口呢？因为进口的问题，关系到国内投资消费，我们将单独分析。
　　
　　其次是投资增幅的放缓，在新闻发布会上，统计局发言人称，经济放缓是中央政府调控房地产行业所承担的代价，也就是经济的下滑的原因是基于对房地产行业的调控。从投资结构来看，房地产行业的投资增幅下降较为明显，与2011年比，有40％的增幅下降；基础设施投资呢，在中央政府停掉大量华而不实的高铁，以及哪些并不实用的城市轻轨地铁投资以后，中国基础设施现在面临的问题是无处可投，这样投资增幅下降也就不可避免。如果我们的货币体系运行原理结合来考虑，那么问题就会显得更加复杂一些。因为我们的货币体系是从银行出来的，地方政府也要向银行进行借贷，银行与非银行体系是一个简单的恒等式，即银行的收入即实业的支出。地方政府必须要依靠借贷来进行基础设施投资，那么地方政府在借贷过程中必须的抵押物则是必不可少的，为了获得更多的贷款，地方政府在没有新增抵押物的时候，要能获得更高的贷款额度，唯一的方式即是提高抵押物的价格，这也是为什么尽管这两年房地产市场起伏波动，但土地市场价格却持续向下，哪怕土地市场需求萎缩，土地价格也没有出现较大的松动，原因在于地方政府根本无法承担资产抵押物下降带来的多米诺骨牌效应。
　　
　　最后回到我们的救命稻草消费上。在通货膨胀的背景下，为什么我们的消费依然不振，原因何在，笔者认为这里有两个原因，第一是出在中国社会的结构层面，尽管已经改革开放三十年，但中国社会的等级链条并没有形成，整个社会的思想导向依然是扁平式的结构，这里的问题是富人有了钱，但没有合法的消费身份，也没有合法的消费产品，整个消费产业的产业链条不能有效延长，于是我们的消费产业永远都处在量的扩张上，缺少了品牌的差异性等级制许，整个消费行业的原始动力无法激发，于是我们只能眼睁睁的看着国外的奢侈品洗劫富人的钱包，而无法落入中国人自己的口袋，因为市场的缺陷，国内的商家又皆做大众市场的情人，结果却把自己弄得爷爷不疼，姥姥不爱的尴尬局面，国内的消费市场无法取悦富人，也无法取悦穷人，消费产业将自己陷入死胡同；那么第二个问题在哪呢？答案是在我们房地产身上，也正是因为我们的房地产政策的鼓励刚需，以及我们产业政策的家电下乡的实质问题都是在穷人身上拔毛，但穷人再多，能贡献的毛也是极其有限的，因此家电下乡一经结束，整个家电行业就呈现出大厦将倾的局面，因为我们鼓励首次置业，绝大部分有消费实力和消费医院的年轻人几乎将所有的闲置资金用于支付自己的购房月供，根本无力进行其他消费，基层消费市场起不来，就相当于我们指望1000个身无分文的来购买东西而让经济繁荣，而不是依赖10个能购买更多产品的人的滑稽局面。在这里笔者还无需讨论一旦青年群体出现较大失业率以后，对整个银行体系造成的金融冲击与社会冲击的更加可怕的结果。
　　
　　三、为什么说当前房地产行业政策具有毁灭性质
　　
　　这里又无法回避的要用一个经济术语，泡沫。房地产行业是否有泡沫，我们在这里需要再次重复哪些老掉牙的观点：一是租金收入与月供的巨大倒挂，如果所有人都把房屋看作一种宗教般的信仰，即只买进持有而并不出售，那么这个问题是不存在的，其次是我们房地产市场，没有这么长的金融杠杆，购房者都以自己自有资金购买房屋，那么这个问题也是可以忽略不计的，但现实的问题不是上面任何一种假设，当前的租金与月供的巨大反挂，在经济通缩阶段，将不可避免的将整个社会牵进来。我们启动的刚需市场，恰恰是对价格租金月供极端敏感的市场，我们都知道，价格敏感系数越高，市场需求的弹性与变化也就越大；第二是我们经常讨论的一个不准确数据，即衡量房价是否合理用的是家庭总收入，其实这个概念是个被滥用或者误用的术语，家庭总收入与全国平均收入一样，在具体行业市场上毫无用处，现实的情况完全可能发生这样的情况，一个家庭年收入6万元，但供其可自由支配的资金为负数的局面。这里的结论就是一个认为家庭收入为6万元家庭，能够买得起40万元的房子显得多么荒谬。扣除居民的必须的生活成本的概念，即居民可以自由支配的收入多少与房价才是一个关联性的匹配性数据。这在我们滥用西方家庭总收入与房价比的情况下忽略的是西方家庭的收入分配比例与结构。因此如果用更为合理的家庭可以任意支配收入来衡量今天的房价，我想大多数人都会和我一样，得到一个令我们瞠目结舌的答案。

　　 　　房价是否合理的另外一个角度是我们必须再用成本决定论来说明。大多数认为当前房价合理的论据都是房地产行业的成本与土地的重置成本。好，问题的源头出来了，那么我们土地为什么值这么多钱呢？在古典经济学原理里面，衡量土地价格是依据土地的收入，减去经营成本与经营者合理的利润，即得到土地的租金。这种情况在写字楼市场是可以行得通的，但如果我们用到住宅市场，怎么去衡量呢？如果一定要衡量，也许唯一的方法，就是居民收入增长率与土地价格增长率之间的关系。这两者的比例，很直观的是失衡的，土地市场价格每年基本以300％以上的增幅高于居民收入的增长，这显然不是一种正常的龟兔赛跑乌龟能获取胜利的可能性几乎也就不存在。在这场绝望的赛跑中，我们几乎看不到希望。当土地价格失去合法性以后，在讨论房地产价格的合理性，就显得是有些无稽之谈。如果在结合我们的政策来看，这种绝望可能就显得更加深刻和无助。
　　
　　四、经济的希望与我们的明天
　　
　　80年前，一种社会主义的信念拯救了当时贫病危及的中国，但80年后，社会主义信念正成为这个社会的毒瘤在吞噬着整个社会的未来。改革开放前的30年现实充分说明，社会主义至少在目前阶段，根本不可能在现在这个社会生存。普世主义或许就是一场以讹传讹的传说，精英社会与达尔文主义才是这个社会相对合适的理论支撑体系。
　　
　　虽然我们并没有确切的论据说明，欧洲的衰落是因为欧洲实行了社会主义式的资本主义导致，但欧洲的高福利却是真实的抑制了经济的增长。扁平式弱竞争的社会结构，不会推动任何社会的前进，适度的社会竞争和适度的社会等级链条才是整个社会进步和前进的动力。
　　
　　回到经济上来说，我们应该鼓励许家印式的消费，不可否认，许家印式的消费，让整个社会的消费链条无限延长，许家印的消费只有许家印们自己能消费，其他人想也不行，当一个里皮的消费好几倍于劳斯莱斯的价格时候，圈层之间的消费屏蔽显然实现了，但正如西甲因为有了皇家马德里巴塞罗那这样的超级俱乐部，才有哪些依靠买球员生存的俱乐部的未来，也才有哪些足球学校的未来，足球也才因之成为一个产业。
　　
　　回到房地产行业来，我们当前的政策，更应该鼓励改善性置业而不是首次置业，首次置业门槛提高，一方面可以防止经济探底危及整个银行业，另一方面也可以保护整个社会低端消费不致枯竭。改善性需求置业者在没有经济危及的时候，可以将原来的住房流通进入二手市场，这样可以降低首置门槛与经济负担，另一方面，一旦遇上经济紧缩或者危及，他们具有相对较快的社会适应力和反弹力，保证中产的活跃，是一个社会的基石。至于富人，也许我们的社会管理，应该最大化的去社会主义思想，允许富人消费一些相对不公平的消费。在一个链式社会的经济抗风险能力，显然强于一个扁平社会抗风险能力。当然这里也许更多人会说道一个民生的问题，我们现在不是正大力发展共租房与廉租房么？福利问题，应该用福利的方式去解决，而不应该用市场经济的方式来解决。
　　
　　保护低端市场消费力，而不是对低端市场竭泽而渔，这才是我们这个社会的未来。
　　
　　五、谁也无法承受的大象之瘸
　　
　　今天我们房地产市场能够软着陆么？我想大多数对经济有着基本理解的人都会确信，我们当前房地产市场不到崩盘，绝对无法放手，原因很简单，因为在这个过程中，谁也无法承担某个局部率先倒塌而出现的压力，当然也有谁也不愿牺牲自己的利益，换取整个社会的未来，这点在欧佩克组织里，天天在上演，因此与其说伊朗和沙特是因为信仰不合，不如说他们是因为利益不合。
　　
　　在暗竞争时代，弱者总是被悄无声息的牺牲的，也许很多年以后，大家也许会对今天的这些显而易见的缺陷洞若观火，但今天谁也无法破解这个简单的迷局。