第三方接盘房地产信托是一场集体式大拯救吗

　　2012年，房地产信托产品的兑付风险将这个曾经的“信托大鳄”不断地推到风口浪尖的位置，并沦为了全金融行业的救济对象。
　　
　　2010年开始，政府不断加强对房地产调控的力度，使房地产开发商的传统融资渠道受到阻碍，房地产信托就成为了房地产企业融资的最后一根救命稻草。
　　
　　经过之前两年的爆发式发行，2012年和2013年都将是房地产信托的偿付高峰，预计2012年和2013年的兑付总量分别在2500亿元和3100亿元左右。虽然，3月份的兑付小高峰已经平稳度过，但7月至9月又将是一个到期大高峰，2013年二季度则更将是兑付最高点，明年的偿付压力将更加集中且不容乐观。
　　
　　面对一波紧接一波的兑付潮，如果房地产信托到期无法正常偿本付息，房地产企业和信托公司通常会通过延期兑付、借新还旧（如发行新信托计划接盘）和自有资金偿付这三种方式规避兑付风险。
　　
　　此外，第三方接盘房地产信托的方式在市场上也越来越普遍，包括房地产私募基金和金融资产管理公司，即AMC。
　　
　　目前，市场普遍认为房地产行业可能会面临新一轮的兼并热潮，借着行业洗牌的低谷时期，抄底进入市场布局，低价获得优良资产，在未来取得更高的超额收益，对资金储备雄厚的金融机构而言，无疑是巨大的吸引力。
　　
　　房地产私募基金接盘房地产信托主要通过两种方式：一是，从信托公司手中直接将资产收益权打折收购；二是，和房地产开发商交易，为房企偿还信托资金以获得收购其股权的机会。从目前市场情况来看，二线城市和拥有优质房产资源的中小型开发商的信托项目更容易成为房地产私募基金接盘的对象。
　　
　　在2011年初到2012年5月期间，到期房地产信托产品需偿付的本金在1000亿元左右，而通过AMC接盘的资金规模已经超过300亿元。AMC通常感兴趣的是处于债务危机中公司的违约债券或者是破产公司的股权和债权。因此，在此次的房地产信托兑付的大劫难中，和房地产私募基金不同的是，AMC更关注信托项目的抵押率，他们更看好抵押率低于40%的项目产品。业内人士普遍认为此次的兑付危机，主要还是开发商资金流动性的问题。这可能也是AMC目前采用接盘信托计划为主流方式，而不是直接收购该房地产信托项目。换句话说，AMC提供的还是融资服务，延期的信托计划，收益率自然要上升几个百分点，相对的，融资成本和未来的兑付成本也会相应的提高。

　　 　　越来越多的第三方接盘房地产信托莫非真的是一场集体式的大拯救？事实是，若第三方机构接盘的是信托计划，那自然能赚取更高的要求收益率。若收购的是房地产企业的股权或者房地产信托项目，那其中的战略投资意图就更不言自明了。比如，一些房地产私募基金用接近半价的价格收购房地产开发商名下价值十几亿的地块。说穿了，无论是房地产私募基金还是AMC，都是借着这次房地产信托的兑付大劫难来完成战略布局，好在未来房地产行业再次上升中多分一杯羹。
　　
　　事实上，借新还旧和第三方接盘是目前市场上最常用的保兑付的方式。然而，实质也不过是将风险后移。虽然，提供的接盘资金在短期内可以从某种程度上帮助本轮偿付潮平稳过度，避免了风险的集中爆发，但若房地产市场无法及时回暖，后续的偿付风险又将如何规避呢？这其中还没计算未来的兑付成本，通常房地产信托的发行成本在17%-20%之间，后期信托的要求收益率也肯定会有所上升，房地产基金的融资成本更在20%以上，这更高的兑付成本又将有谁来买单呢？这都仍将是挥之不去的难题和隐患。如此下去，房地产信托的泡沫恐怕要越吹越大，各方参与在其中的金融机构如同在玩击鼓传“泡沫”，当鼓声停止的时候，恐怕留在最后一个玩家手中的就真的只剩下泡沫了……
　　
　　以上种种的到期接盘方式，事实上，都是治标不治本，不过是用时间换空间而已。这看似平稳过渡的兑付潮，只是将风险后置罢了，最终的偿本付息究竟会由谁来兑付呢？难道各大金融机构真的以为这场“庞氏骗局”可以永无止境地玩下去！
　　
　　其实，我们应当鼓励资金实力雄厚和有专业能力的信托公司或者其他金融机构，在新一轮的房地产兼并潮中，利用自身优势，通过资产重组的管理，完成房地产信托的转型，从长期持有和经营的角度发展业务。海外的房地产投资信托产品（REITs）就非常值得我们借鉴，目前的房地产并购信托计划至少是一个不错的尝试。