谢逸枫：中国房价回暖预示再度暴涨？

　　2012年6月5日，北京中原地产统计显示，包括北上广深四个一线城市在内，全国54个典型城市5月商品房成交合计22.6万套，环比4月的18.5万套上涨约22%。这一数字也达到去年限购以来的新高。
　　
　　中国指数研究院统计显示，在5月监测的40个城市中，25个城市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%。在刚性需求的拉动下，5月北京楼市成交量迅速回升成交趋势若延续，本月北京新房和二手房成交量均可能突破万套大关，从而恢复到“新国八条”政策出台之前的水平。与此前的交易相比，5月北京楼市的“含金量”也颇高。
　　
　　链家地产市场研究部综合全国十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周（4.30~5.20）包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%、12.6%、74.8%、-4.4%、26.9%、15.0%、1.1%、66.7%、13.6%、37.5%。
　　
　　除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过六成。
　　
　　据中国指数研究院统计，5月份前4周监测的40个城市中，有25个城市楼市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%，其中北京、温州、厦门、苏州等涨幅较大。5月份北京新建住宅成交突破万套，是近一年来的成交峰值。
　　
　　中原集团研究中心的据显示，受供应增加和降价促销的共同影响，5月30个重点城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。截至5月30日，30个重点城市5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交连续3个月保持稳定的相对高位。
　　
　　中原集团研究中心对30个重点城市监测数据显示，5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%，同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交已经连续3个月保持在稳定的相对高位。
　　
　　据我爱我家、链家地产等多家机构数据显示，2012年5月新房网签量为10502套，环比上月上涨34.2%，同比去年5月上涨43.0%；5月份北京市二手房成交量为12672套，环比涨幅为27.2%，同比涨幅为56.2%，成交量创2011年2月份调控以来的新高(去除受政策影响而集中网签的12月份)。成交量上涨的同时，成交均价略有波动，但基本保持稳定。
　　
　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年5月纯商品住宅均价为20227元/平方米，比4月20244元/平方米略有下降，同比去年5月下降8.2%。北京中原市场研究部统计数据显示，5月北京二手房均价为20280元/平米，环比4月北京二手房均价20150元/平米微涨。6月1日，新快报报道显示，5月份(截至5月30日)广州全市网签成交一手住宅共计8927套，环比4月大增51%，同比去年5月增长19%。

　　 　　金丰易居与佑威联合研究中心监控的数据显示，2012年5月，上海市商品住宅成交面积为80.63万平方米，环比上月上涨31.99%。另据对天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》统计显示，2012年5月天津市二手私产住宅共成交4922套，环比上涨13.5%，同比上涨22.2%。
　　
　　中原市场研究部统计数据显示，全国典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到了227815套，同比上月同期全月的18.46万套，上涨比例达到了22.5%。比去年同期也有明显上涨，达到了限购后的最值。
　　
　　中房的数据显示，截至目前，北京5月的成交量已经达到110万平方米，而4月的?成交量仅85万平方米，3月更只有82万平方米。去年5月的成交量则为75万平方米。成交量明显增长。类似的还有天津。
　　
　　虽然5月份还没有彻底结束，但成交量已经达到77万平方米，已经超过了4月的61万平方米和3月的72万平方米，并且略高于2011年5月的76万平方米。在30个城市中至少有20个城市的成交量已经超过了今年3月和4月份。
　　
　　广州市房地产交易的每日数据显示，5月1日~31日，全市商品住宅网上签约量为9254套，较4月猛涨五成，同比去年5月成交量增长两成，是过去16个月中单月交易量最高的月份。价格方面，全市签约均价约12100元/平方米，与去年同期以及上月都基本持平，变动幅度不明显。
　　
　　这轮成交上涨中，广州近郊楼盘和市区楼盘均有所表现。其中新四区和二县5月份共成交6658套，环比4月成交的4550套上涨46%；楼价9291元/平方米则与4月均价9295元/平方米持平。一直交易不旺的中心6区也在5月份成交了2269套住宅，环比4月成交的1374套大涨65%，均价则由4月的20995元/平方米轻微跌至5月的平均20955元/平方米。
　　
　　中原集团数据显示，截至5月30日，13个城市居住用地成交面积82公顷，是今年以来单月最低成交量，较前四个月平均成交量大幅缩减近七成；居住用地成交金额约21.88亿元，较前四个月均值大减约87%。13个城市全部用地出让金107.54亿元，较前四个月均值缩减约62%。
　　
　　部分开发商的积极出货策略，终于带来了成交量的大幅上升。数据显示，包括京沪穗深四个一线城市、6个二线发达城市，以及3个二线发展中城市共13个，截至5月30日，前五个月土地出让金收入共计约1243.06亿元，同比下降44%；其中居住用地成交金额共计约680.62亿元，同比下降48%；居住用地成交面积共计1170公顷，同比下降37%，均为近五年中同期较低成交水平。
　　
　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%；商办类用地4248.7亿元，同比增加24%。
　　
　　可以发现，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。5月楼市成交量的不断升温与土地市场的冷淡态势形成鲜明对比，住宅供地节奏缓慢。
　　
　　从成交情况看，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%。其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%。4～5月北京无新增住宅用地上市，导致5月无一住宅用地成交。
　　
　　笔者在接受《中国证券日报》记者采访时表示：
　　
　　为什么楼市5月销售成交反弹？
　　
　　主要是多地城市房地产调控微调和开发商“以价换量”及普通住房供应大增等刚性、改善需求集中入市原因。一是去年8月以来，全国共有51个城市“微调”楼市调控政策，主要体现为延长地价款缴纳期限、减免契税、提高公积金贷款最高限额、修改普通住宅标准等。二是从需求方来看，随着首套房房贷政策的松动，购房成本进一步降低，大量刚性需求入市。
　　
　　目前多数银行首套房贷利率维持在八五折左右，购房者的实际支付能力明显增加。三是购房者信心逐渐上升。随着国内经济增长速度的下滑，货币政策可能进行调整，并影响到房贷政策的走向。同时，地方政府迫于投资下滑的压力，对房地产政策进行“微调”的可能性仍然存在。
　　
　　今年5月各地楼市销售成交瞬间暴增是全国楼市回暖吗？房价是否存在真的反弹条件？
　　
　　今年5月各地楼市销售成交上升的主要原因是刚需集中入市和开发商“以价促量”及城市调控微调的综合因素结果。特别是全国主要城市近期首套房贷信贷额度及利率优惠，鼓励了首次置业等刚性需求，多个城市也出台了有利于刚需的政策微调。因此，单从5月销售成交数据，很难判定全国楼市向暖。5月部分城市楼市销售成交上升仅仅是市场复舒的信号，不代表楼市真正回暖。

　　 　　今年中央房地产调控不会实质全面放松，不要指望房价会反弹。只要投资投机炒房不入市和限购及限贷政策不放松等印4万或2万亿人民币保增长，靠刚需推动房价暴涨的说法太不靠谱。一是主观上看，今年住建部七次和国务院九次强调调控不放松，意味着中央不会对调控有实质性放松。二是客观上，全国46个限购城市和600多个限贷城市未实质松绑，微调尺度一旦触底中央调控底线，叫停是肯定的。
　　
　　三是市场库存量巨大和保障房压市而来，市场供大于求。况且房企的融资渠道和信贷窗口持续收紧，又是负债率上升期和还债高峰期，缺乏暴涨的基础。四是全国45微调通过城市，仅保刚需。对放松限购和鼓励投资投机炒房及变相哄抬房价上涨的政策一律叫调。
　　
　　另外是截止6月1日，准款准备金率仅仅下降三次，而无降息。显然，中央不希望看见房价“报复性反弹”或者“疯狂大逆转”的局面。
　　
　　在中央房地产调控不放松的基调下，今年房价缺乏暴涨和反弹的条件。从政策层面上，限购和贷款控政策未来实质放松，而微调的尺度在中央控制范围。从市场层面上看，大由于当前房企库存高企，去库存化速度不算理想，本轮去库存进程较2008年要长。
　　
　　从房企资金层面上看，货币和信贷及融资渠道依然收紧，房企负债率居高位和销售回款缓慢，整体资金链依然偏紧的局面。况且，经过房地产调控之后，楼市恢复到调控前的状态，至少需要半年到一年的时间。从经济层面上，在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。
　　
　　成交量恢复性暴涨后，中央会不会使各地重新叫停微调？房价何时见底？
　　
　　从目前的政策指向来看，所有的楼市微调政策，都是更多鼓励刚性需求的自住购房者入市，但对投资和投机性需求的打击，并没有一点点放松。限购和限贷政策今年不会取消或调整，可能会继续延续到2013年，未来开发商仍然需要通过“价跌量升”来刺激市场。
　　
　　由于房地产调控政策存在不稳定性，房价“见底”时间不确定，但房价回归理性是方向。因此，房价平稳回落至合理价格是调控的不变方向，近期虽然成交量回暖，但房价难言反弹。在保障性住房建设继续稳步增加、限购、差别化房贷等政策组合拳调控下，房地产市场将不断回归“居住性”本性。
　　
　　今年中国房价在何种情行之下会再度暴涨？
　　
　　今年房价如果要再度暴涨或大反弹的条件，除非发生下面四种情行之一。一是限购退出历史舞台，房产税扩容推后。二是限贷政策放松，信贷宽松。三是中央支持全国各地大幅度微调，爆发微调高潮。四是保增长，再发4万亿或2万亿刺激经济，或者中国再次发生金融风暴再救市。
　　
　　但是，这四种情行压根不会发生，虽然全国有51个城市调控微调，45个城市通过，仅仅局限于支持刚性需求与改善需求的合理购房，而7个城市叫停，则是涉及到放松限购和调控政策微调尺度过大。因此，房价不会发生再度暴涨。
　　
　　今年中央调控政策会失守吗？
　　
　　从中央对调控的态度和行动看，今年中央调控政策不会“失守”，但是会微调。目前中国房地产调控不会再出新的政策，调控基本见底。不过，中国房地产市场的底部呈现还是为时过早。“稳增长”的背景下，房地产调控也不会实质放松，否则必然返回2008年，房价将再次暴涨。
　　
　　为什么房价也上涨了？
　　
　　楼市“量价齐升”，与高端楼盘的集中成交不无关系，由于高端楼盘的集中成交直接拉升了整体成交均价。
　　
　　后市销售成交是否会出现“井喷式”反弹？
　　
　　谢逸枫：虽然短期成交量将逐渐企稳，但期待“量价齐飞”为时尚早。接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升。楼市红五月已经基本敲定，信贷及调控政策的微调使得购房者对市场的预判出现变化，还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，刚需入市的积极性明显提高。
　　
　　但限购等调控红线政策执行力度仍很强大，加之住宅库存依然偏大，中央的货币政策微调、预调也是逐步的。因此，价格仍将趋稳，楼市不存在大幅反弹的基础。
　　
　　目前土地市场萎缩，是否表示进入寒冷期？
　　
　　在持续了一年高压调控与监管措施下，5月的土地出让情况也并不乐观，2011年全国土地市场整体呈现低迷的状态，以住宅类用地市场表现尤为明显。开发商存量高、资金链紧张，整体拿地热情不高，全国各大中心城市成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的“寒冬期”。
　　
　　谢逸枫，中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长