房产调控，步步惊心

　　今年年初开始的房产调控，现已经走到了关键的十字路口，如果现在停止调控，将面临报复性反弹，前期努力化为泡影，政策将导致一系列的民生问题，影响国家的稳定；如果继续进行，房产市场的既得利益者如政府、开发商、银行、炒房者都将受到严重伤害。如何平衡，是摆在中央政府面前的一道难题，套用建国伟业中蒋中正的话：“不调乱国，调则自宫”。
　　
　　我们先来分析年初调控的初衷，所谓的新国十条，其实质有半数是违宪行为，既然默认了进行调整，网络上一句流行的话来说，是“政府在下一盘很大的棋”。本质上，这次调控是为了09年的那4万亿以及由这4万亿而带动的10万亿地方投资买单。金融危机时属于投资驱动，都是一些政府的铁公基项目，现在必须收回流动性了，以中国的现行的经济结构中，铁公基不能断粮，房地产是和银行金融结合的最紧密的，收回流动性的任务自然就落在了房地产行业上面。从年初的几项调控中，感受到了政策前行的步步惊心。
　　
　　保障房建设这块，本是政府该尽的义务，是为前几年政府的错误买单。但是，保障房建设是一个长期过程，用运动式做法来解决持续长期的问题，本身就是个错误，直接面临着土地、资金、管理、分配等多方面的问题。保障房建设中任何一个节点出现问题，都会导致无法估量的后果，人民缴税本来就是让政府解决基本生活需要的，既然是义务，就需要做好准备、健全制度，加强管理。
　　
　　限购这方面，其实是一种违宪行为，最近住建部长的新说法，称“限购是不得已的办法，目前住建部正在推行个人住房信息系统的建立，并表示，一旦系统建立在全国联网实行后，将不再采取限购”。拜托，这个事情行业里的人结合去年的一些房产税试点，用脚趾头都能想出来的结果，拜托不要说出来影响市场了好不好。这话一说出口，会给消费者一个误导，限购放开后房地产还会有一个报复性增长，但如果你结合保障房建设和物业税来考虑，保障房解决一批低收入群体的居住问题，物业税又挤压出去一批投资性需求，实际能给开发商留下的市场已经是不多了，而且开发商在这个市场空间里发展也是适当的。
　　
　　限贷导致的问题已经凸显，上海已经降价了当中海、龙湖、绿地、星河湾等大型房企在上海因降价引起前期业主退房、要求赔偿的时候，《人民日报》发表文章，强调“楼市调控面对降价风波不能动摇”。文章质问：倘若房价跌了，就要找开发商赔钱；那房价涨了，开发商是不是可以找业主分红呢？住房买卖，守的是市场法则，讲的是契约精神。假如此时叫停降价，会不会让一些开发商暗自窃喜？会不会让公众对政府调控楼市的决心产生疑虑？
　　
　　其实我们算算帐，只有高毛利的项目才死里杀价，而国家的增值税比例很高，降价对开发商来说，影响并没有想象中那么大。但是给了一个预期，开发商拿地谨慎了，土地流拍；投资者谨慎了，不仅不再炒房，手上的存房都有还给银行的打算；政府税收减少了，同时土地整理又花费了很多的资金，财政紧张了，以上结果最不利的是银行，因为土地整理、房产开发、消费贷款都出自银行的钱，如果说房产开发的坏账银行能够承受的话，随之而来的地方融资平台，个人房贷消费的坏账风险，导致银行系统就像在风雨中飘摇，等待着中央政府的万全之策。
　　
　　今年过后，限购会取消，采取税收调节，限贷会取消，用不同贷款利率来调节，保障房是否会坚持，不一定，能不能以税收制度改革来保证地方政府的收入，不一定，银行系统风险如何控制，天知道！政策调整，步步都惊心！

来源:互联网