房地产信托市场风险累积 信托销售火爆

　　畸高的收益率及监管层的密切关注再次将房地产信托置于风口浪尖。
　　
　　专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过１５％，而楼市成交已初显疲态，双重挤压下，市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政策，但在银行推出的理财产品以及信托公司融资等方面，均屡屡向投资者和有关机构提示了风险，因此，投资者不可掉以轻心，更不可盲目追求高收益率。
　　
　　中小房企融资全面转向信托
　　
　　易居研究院近日发布报告指出，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业自筹资金比重处在历史高位，融资环境明显趋紧。
　　
　　大型房企多转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式发力海外资本市场储备资金。
　　
　　中小房企则全面转向极具灵活性的金融工具——信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二三线城市的住宅类项目，融资额大多在５亿元以内。也有少数知名大型房企身影，如世茂股份，去年５月以来已前后进行了５次信托融资，总融资规模超过２６亿元。
　　
　　北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博告诉记者。“在调控政策的作用下，一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款，通过我们公司介绍融资的百分之百都是房地产开发商，他们普遍希望能通过信托融资。”
　　
　　自从国家对房地产市场开始严厉的调控政策以来，房地产信托业就逆势而起。中国信托业协会数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达７１０．９亿元，同比增长１２．５％。
　　
　　同期央行数据显示，一季度人民币房地产贷款新增５０９５亿元，同比少增３３３８亿元，房地产开发贷款新增１６７８亿元，比上年末回落６．５个百分点，其中还包括保障性住房开发贷款的６５１亿元。
　　
　　信贷与信托“此消彼长”，可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
　　
　　房地产信托销售火爆
　　
　　多位接受记者采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”，收益率屡屡创新高。
　　
　　据好买基金研究中心监测，去年１０月之前，房地产信托最低年化收益率在５．５０％－６．００％之间，１０月之后达到６．６０％，今年以来均在７％以上，最低收益率接近１０％的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从１１％一路涨至１５％，个别信托计划甚至打出最高收益率超过２０％以此吸引投资者。
　　
　　股市低迷，楼市前景不明，房地产信托如此可观的收益预期，确实颇具投资吸引力。
　　
　　宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬告诉记者，信托投资门槛以１００万元起步，投资者是高净值客户，特别是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来，收益率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划收益率均在９％－１２％。今年房地产信托销售很好，特别是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。”
　　
　　高收益总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。
　　
　　葛伟芬称，现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市，拿地成本低，且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴，增强了房地产企业的周转能力，同时也降低了信托产品的风险。
　　
　　好买基金研究中心报告称，信托公司目前处于“卖方市场”，有机会选择资质相对优秀的房地产企业，并可在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带责任条款上做更好的选择。
　　
　　房地产信托收紧趋势明显
　　
　　实际上，若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在１５％以上，极个别开发商融资成本甚至达到２５％－３０％。
　　
　　一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。去年，银监会就出台《信托公司净资本管理办法》，拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司；随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产开发项目是否满足“四证”齐全等条件，并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。
　　
　　４月以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品最重要的销售渠道——商业银行。
　　
　　信托公司人士告诉记者，银监会主要领导此前在内部会议上警示，对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。
　　
　　银监会主席刘明康也明确表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
　　
　　监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托公司，均在遏制房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。
　　
　　联华国际信托高级信托经理周林对记者说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显，最近希望多做几个项目。毕竟对不少信托公司来说，房地产信托是非常重要的盈利来源。
　　
　　罗靖说，一方面，部分商业银行暂停销售房地产信托产品确实对信托公司有比较大的影响，特别是那些非常依赖银行渠道的信托公司；另一方面，随着楼市成交下滑，投资者对购买房地产信托也愈发谨慎。
　　
　　

来源:北京商报