政策技术资金面面相觑 中国房地产时间之窗打开

图为：房产泡沫图片

　　我们生活在一个伟大而又疯狂的时代，买房者的经历使大家对房地产市场的实际运行路径充满了无穷的好奇和猜想，让我们一起细细体味这个时代所散发出的气息并共同见证它的真相。全球最著名的房地产周期研究专家弗雷德·哈里森认为，今年可能是房地产变盘的节点，时间之窗打开了。
　　
　　政策面
　　
　　调控加紧再加紧
　　
　　十多年来房价的高速上涨，已使部分大城市的居民对拥有房产越来越感到可望而不可及，城市化的基础和动力何在？
　　
　　从2003年开始，政府就对房价进行过数次试探性调控，但都由于调控方式和力度及房地产循环周期节点没有真正到来等原因而未能奏效。2010年4月以来，面对疯狂上涨的房价和巨大的社会舆论压力，管理层终于开始实行被称为“史上最严房地产调控政策”，从上调房贷到限购、加息，从试点出台房产税到打击囤地和捂盘惜售，从抑制房产投机需求到加大保障房供给，这次房地产调控力度之大、涉及面之广前所未有，足见其决心之大，大有不把房价打下去绝不罢休之势。
　　
　　技术面
　　
　　指标钝化再钝化
　　
　　经济分析有效的方法是化繁为简，纲举目张。简单的基础性指标，以房市中的租售比、房价收入比(相当于股市中的市盈率指标)来看房市，令人吃惊。
　　
　　以波澜壮阔、跌宕起伏的沪市A股K线图为例，老股民对这四个时间和点位不陌生：1997年1510点、1999年1756点、2001年2245点和2007年的6124点，它们对应的简单市盈率，大约是60倍、63倍、66倍和70倍。A股从来没有在60倍的市盈率以上停留超过两个月，这个看似简单的常识有时会救我们的命。
　　
　　来看一下美国房价收入比，即新建单户住宅平均售价与人均可支配收入之比，它的历史均值为8.4，超过9就属于历史极值区域，1989年美国房地产崩盘前这个指标值是9.73，2007年次贷危机前是9.9。
　　
　　再看一下国内房产业中这些基础性的指标值，租售比超过500(国际正常值150)。按单套住宅80平方米计，目前国内的房价收入比也超过30(国际正常值6-9)。
　　
　　资金面
　　
　　货币收缩再收缩
　　
　　2009年和2010年，管理层为应对国际金融危机向市场注入了巨额流动性，根据经验，2011年和2012年国内将面临巨大的通胀压力。从2010年底开始改变适度宽松的货币政策，通过提高存款准备金率和加息收紧市场流动性，以应对不断加剧的通胀趋势。在可预见的今明两年内，国家的这一政策应该不会改变。
　　
　　从长期来看，随着刘易斯拐点的来临，国内劳动力供应已经趋紧，工资水平正在上涨。资源品价格还会继续上升，国内也面临严重的通胀压力，流动性紧缩可能成为常态。紧缩货币政策对房地产泡沫意味着什么，相信过来人都有经验。
　　
　　延伸阅读：“胜利者的诅咒”能否兑现？
　　
　　弗雷德·哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家，他曾准确预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期，工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”)，最后是历时4年左右的崩溃。
　　
　　为什么房地产周期能够在工业革命后的几百年中世界上所有市场经济国家都是如此相同呢？我想是因为人性是共同的，即人类的恐惧、贪婪推动了房地产业循环往复、周而复始。让我们来看看世界上最近几个著名的房地产泡沫：美国1989年房地产泡沫破裂，导致信贷危机，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫再次破裂；日本房地产1974年开始为期3年的调整，到1992年一个更大的泡沫破裂；香港房地产1985年开始复苏，中间经历惨痛的崩盘，人均资产损失273万港币，到2003年香港房地产业才再次复苏。
　　
　　1998年是国内房地产市场化的元年，从这一年开始国内房价经历了7年的上涨后，在2005年有一个短暂的调整，然后又有3年的快速上涨，2008年上涨被全球金融危机暂时打断，2009年全年及2010年初又是极为疯狂的上涨。根据哈里森周期，2011年左右的国内房地产业处在变盘的节点。房地产的“时间之窗”是否已经打开？
　　
　　

来源:厦门商报