自2009年以来,国家对房地产市场进行了多轮调控。目前一线城市对调控政策执行相对到位,效果较为明显。但近期记者从人行湖南永州中支获悉:位于湘南的永州市由于经济和地域因素,加之土地供应相对宽松,使房产政策难以落实到位,出现了高房价向内陆三线城市转移的现象。
调查表明,像永州市这样的三线城市房价均价不断上涨,房地产投资需求增大。自一二线城市出台限购令以后,由于受外来资金和物价上涨影响,进一步助推了永州市房价的上涨。永州市今年一季度商品房均价较2010年一季度、四季度同比增长14.1%,环比增长9.9%。该市今年一季度完成地产投资额为5.35亿元,同比增长5.1%,环比增长1.2%。同时,住房建设加快,商品房销量增长明显。三线城市房价不断上涨,究其原因:
通货压力促使建筑材料等价格普涨。据永州市统计局数据显示,由于受原材料上涨等因素影响,全市建筑材料等价格普涨。全市一季度居住价格上涨6.3%,比去年同期增加1个百分点。主要是建筑及装修材料、租房、水电与去年同期相比分别上涨1.9%、8.4%、3.2%。
房企自筹资金比重增加。据调查,今年由于央行实施稳健的货币政策,信贷紧缩进一步加大,今年一季度,该市发放房地产开发贷款仅占全市房企资金来源的3.2%。而自筹资金占到全市房企资金来源的85.4%,其中外来投资资金占到全市房企资金来源的67.8%,房企自筹资金比重有进一步加大的趋势。
外来购房户大幅增加。该市在2009年、2010年、2011年一季度这3个时段的外来购房户比重分别为22.7%、24.0%和25.8%。可见在一二线城市出台限购令以后,由于像永州这样的三线城市房价相对较低,而且受楼市调控政策影响较小,购房门槛低,不少周边大城市的投资者纷纷选择到这些城市投资,直接拉动了当地房价的上涨。
地价快速上涨推高房价。近几年,该市地价持续高涨,成为推高房价的一个重要因素。如该市的冷水滩区,育才路板块的核心位置的印象巴厘项目,当初拿地价仅为30多万元一亩,目前已涨到200万元一亩,短短几年间,同一地段的土地地价涨了近7倍。而2010年12月,永州市零陵国土资源局拍出零陵区老地委的土地,楼面地价高达726元每平方米,再次刷新了永州楼面地价纪录,按照成本推算售价有可能均价达到每平方米3000元。
三线城市房价的持续上涨,不仅有悖国家宏观调控政策,也不利于人民群众生活的改善。
应加强对房地产开发计划的科学管理。房产管理部门要会同国土资源、规划建设等部门制定2012年房地产开发计划、2013年住房建设计划和房地产开发计划等,由房产部门负责房地产开发年度计划的实施工作。同时,对凡未纳入房地产开发年度计划的项目,规划建设部门不得进行规划条件审批,也不得办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可,严格把好审批关。
应加强经济适用房的建设和管理,大力发展普通商品住房,完善廉租房制度。应切实加强经济适用住房的建设和管理,停止其他形式的政策性商品住房建设。严格调控土地供应,清理并逐步减少行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,使普通商品住房的价格与大多数居民家庭支付能力相适应。加强廉租住房建设,切实保障最低收入家庭基本住房需求。
应加强房地产市场监管,整顿和规范房地产市场秩序。要严格房地产企业的资质管理和房地产开发项目的审批管理,严格执行房地产开发项目资本金、项目手册制度,积极推动业主工程款支付担保制度。加大对房地产市场专项整治力度,严厉查处房地产开发、交易和中介服务中的各种违法违规行为。当前重点查处以科技、教育等产业名义取得享受政策的土地后用于房地产开发、与乡村签订协议圈占土地、使用农村集体土地及宅基地进行房地产开发的违法违规行为。加大对个人购买商铺地建房的引导,督促其按法律规定办理有关手续。
应实行有区别的住房开发信贷政策。给予保障性住房和小户型中低档住房建设资金支持,严格控制高档和一般商品房的开发贷款,削弱开发商捂盘坚持房价的能力,促进房价的合理回归。鼓励商业银行、住房公积金管理中心完善个人住房消费贷款业务,加强对房地产贷款的管理与服务。
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