易宪容：中国房地产政府可为与可不为

　　以强大政治权力控制土地交易，国有公共土地成了少数人谋利工具，成了政府官员大规模贪污最有效的途径与方式。
　　
　　最近中国总理温家宝到浙江访问时指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。
　　
　　在温家宝的谈话中，表达了四层意思：一、住房是最大的民生问题，如果住房问题没有处理好，直接关系到民众的切身利益，而这又是通过住房供应及房价表现出来。二、住房的问题不仅关系民众的民生，且关系到国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定，住房的问题既是经济问题，也是社会问题及政治问题，政府对此问题不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房的问题重要性与严重性。
　　
　　三、既然住房问题是当前经济、社会及政治生活的重大问题，政府对当前中国住房市场的房价过高、泡沫过高、投机炒作严重等市场的调控决心是坚定的，不会因内外形势变化而改变。四、对于房地产市场调整，不仅中央政策有决心，地方政府也要负起责任。政府对房地产问题年年讲、月月讲、时时讲，可见问题的重要性。
　　
　　正如温家宝所指出的，无论是2010年的国十条，还是2011年的新国八条，中央政府对房地产宏观调控的目标十分明确，就是要严厉打击住房的投机炒作，让住房市场回归到居住功能，价格回归理性。可以说，该文件宗旨与调控目标，是2003年以来中国房地产政策对住房市场最好的定位。温家宝的上述谈话，基本上是围绕着该宗旨与目标而展开。宏观调控缺乏明确界线
　　
　　不过，人们一定会问，为何有好的宏观调控宗旨及目标，但调控效果却不是那样理想?为何政府一直要强调其宏观调控的决心，实际上效果南辕北辙?为何市场上对政府强调住房宏观调控的决心多不以为然?在这样情况下，中国住房市场又会走到哪里?我曾多次撰文指出，住房市场的利益冲突将是未来中国社会十年最大的风险，我这种分析能够成立的前提条件是什么?
　　
　　其实，对于房地产市场宏观调控，中国政府从来就没有一个明晰的边界。如果政府没有一个清楚的边界，确定哪些是可为的、哪些是不可为的，这种房地产宏观调控要达到效果是不可能的。只有在划定政府行为边界之后，才能把握到当前中国住房市场问题之核心，知道问题的根源在哪里，知道当前中国住房问题的实质是什么，这才是解决当前中国房地产问题的根本之道。
　　
　　在一个完全市场化的住房市场，或在一个以市场作基础性配置资源的经济中，政府的基本职能就是界定产权、以公共决策的方式制定市场规则，及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。这是政府可为的事情。市场主体如何交易与谈判、如何达到价格协议、市场价格机制如何形成及如何运作等，这些方面政府是不可为的;它完全由市场主体自主决策、自主行为。从目前中国住房市场的情况来看，政府的不少住房政策在可为及不可为的界线分别不清。本来政府该做的事情，或是出台错误的政策(这是问题的根源所在)、或是落后于市场、或是不做、或是做了但方式不正确等。
　　
　　比如，如何保证住房市场信息的公开透明，保证交易过程不出现欺诈非法行为等，这些方面中国住房市场与成熟住房市场差距较大。多年以来，我一直在呼吁要进行全国性的住房普查，通过普查建立起市场公开透明的信息系统，直到现在此建议仍然石沉大海。可以说，如果不对全国的住房进行普查，对每一套住房建立起历史性的档案，要保证中国住房市场的信息公开透明，要制定出合符中国国情的住房政策是不可能的。
　　
　　试想，流动的人口都可以进行普查，但固定的住房则认为普查困难，此奇谈怪论到何等地步。到目前为止，中国房地产政策很少是通过公共决策的方式来获得、来平衡所有的住房市场当事人的利益关系;绝大多数住房政策或是闭门造车，或是出自持有私利的职能部门。在这种情况下，住房政策的出台不是保证市场每一个交易当事人能够在一个公平公正平台上进行交易，反而往往容易把既得集团的利益制度化，从而损害绝大多数人的利益。市场信息不透明的弊端
　　
　　可以说，2003年以来不少住房政策表面上是有利中国经济发展，但实际上是通过这些政策让绝大多数人的利益，在短期内向少数人迅速转移，或成了少数人掠夺绝大多数人利益的工具。否则，中国房地产的暴利难以持续十年以上的时间。还有，住房统计指标体系的设计，及信息收集整理的公开透明等，也存在同样的问题。如何保证住房市场信息公开透明，如何制定公平公正的市场规则，政府可做及要做的事情太多，但却不做或仅做表面文章。
　　
　　在不可为的方面，政府又做得太多。比如以强大政治权力控制土地交易，国有公共土地成了少数人谋利工具，成了政府官员大规模贪污最有效的途径与方式;政府不是用规则或制度引导住房商品结构调整与变化，而是要求房地产企业生产或不生产什么;规定什么人可以或不可购买住房，住房的价格要限定在什么范围等。在这种情况下，政府不是市场规则制定者，而是成了最有权势的市场交易主体及市场交易裁判者。
　　
　　政府不把可为与不可为的行为厘清，导致中国房地产市场许多问题。当这些问题与盘根错节的既得集团的利益搅在一些，中国房地产市场问题会进一步恶化，进而更难解决。
　　
　　中央政府已经意识到当前中国住房市场问题的严重性，也找到了解决这些问题切入口，即严厉地打击投机炒作，去除住房市场的赚钱效应。但是，在落实及执行严厉打击投机炒作政策时，又被一些职能部门用不可为的政策所干扰，使其它部门打击投机炒作的政策不能够很好的执行。新国八条的限价令、限购令是前者;住房税收政策则是后者。
　　
　　由于政府在房地产政策上的可为与不可为界定不清楚，也就无法把投资与消费区别开，并采取差别化的政策。住房投机炒作者因而容易利用现有的有利政策，涌入市场把价格炒高，把消费者挤出市场，住房市场完全成了一个投机炒作者的赚钱工具。
　　
　　这就是当前中国住房市场问题的实质。如果不是对遍布全国住房市场的投机炒作者进行严厉的打击与遏制，去除当前中国住房市场赚钱效应，那么生产更多住房也是无济于事，也无法达到政府宏观调控的目标，问题同样无法解决。
　　
　　总之，认识当前住房市场问题的严重性自然是重要的，但其化解之道就在于清楚界定政府在住房市场的基本职能，可为及不可为;并在此基础上，通过税收及信贷政策，严厉打击投机炒作，让价格回归理性，让市场回归到居住功能，这才是中国住房市场问题得以化解的根本所在。否则政府就算有决心，要想对中国住房市场进行真正的调整是不可能的。
　

来源:联合早报 作者：中国社会科学院金融研究所研究员