房地产调控与房地产税

　　关于中国房地产调控问题及房产税等问题，现在整个社会心态表现为大家都非常关心。网上的观点以及媒体的报道大部分都是指责，我觉得还是应该更理性和严肃地讨论这个问题。从全局视野来看，2010年10月1日之前官方有态度表明要推进试点的房产税，也就是前些年在十个城市曾经做过、现在仍然还在延续的“税基评估模拟空转”的物业税，即我们经济学上说的不动产税和房地产税，这应该是我们正在进行的新一轮房地产调控新政当中不可缺少的制度内容。
　　
　　本次宏观调控与房地产调控新政，应当、也正在明确树立起宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让政府的归政府，市场的归市场。政府在房地产这个领域中，要明确认识到有“两轨”，一个是保障轨，一个是市场轨。最高端的层面应该由政府统筹来管理，设计好一个总体的全部国土的“顶层计划”。
　　
　　为什么住房保有环节需要有房地产税？财税制度改革是密切关系全局的，面对“十二五”，我们迫切感觉到，1994年形成基本制度框架的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。
　　
　　在现实生活里面有一个非常突出的问题，即在省以下的地方范围内，如何打造地方税体系？我们现在还看不清楚现实生活中地方税体系的模样，但是我们应该怎么样使之合理化，已经看清楚了，一个重要支柱就应是房地产税。所以在一定意义上说，征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是首先考虑为全局的改革配套。
　　
　　地方税作为一个体系，其中大宗稳定的收入支柱，首推房地产税，因为它可以使地方政府内在地形成一种物质利益的合理引导：地方政府只要专心致志优化投资环境，提升本地公共服务水平，他的财源建设就可以随着政府职能的履行越来越壮大。这种与市场经济导向内洽的机制，也就是房地产税可以发挥出的最主要的正面效应，可以支撑整个配套改革。
　　
　　我认为房地产总体的矛盾可以从供需关系上来理解。最前面的制约是自然垄断的地皮。有人说，就是由于地方政府形成了对土地的垄断，抬高地价进而提高了房价。我认为这种认识其实是不成立的。如果不是地方政府拥有土地所有权，不是政府代表国家所有的终极所有权来实施土地批租的管理，任何别的主体，包括私人管理，也一定是垄断的。最典型的垄断案例是日本成田机场，半个多世纪了，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，他那里的地价高不高？高得无法想象，政府用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来。所以这个问题是一个伪命题:说是地方政府造成了垄断，不对，这里的真问题实际上是面对自然垄断。
　　
　　如何在合理规划之下，形成适应各社会阶层的有效供给，最基本的问题首先是在引导需求方面，但最重要的关键点是促使供需动态平衡的制度安排问题，即有限供给制约下的需求运行机制如何合理化。地方政府如果真的把地价压低，而基本的供需状态不变，哪个开发商会按低价卖房？地方政府压地价的行为等于就是增加他的暴利空间。如果开发商以很高的价格拿地，但是供需双方情况比较平衡，达不到开发商所期望的高房价，那么这种高价拿到的地，只能烂在他自己手上。这样，才有可能使房价回到比较合理的位置上。所以，根本的办法在于改变供需平衡状况，而不在于政府低价卖地。这个道理应该说清楚。
　　
　　

来源:《上海国资》