皮海洲：大调控下房地产缘何业绩不减

　　目前正是上市公司年报发布期，本刊从第3期开始在“金融资本”栏目中推出了“年报专题”。本期推出了房地产上市公司年报解读，并在下期继续刊登年报专题系列。

　　2010年无疑是房地产业的“调控年”，这一年，国内房地产业迎来了“史上最严厉的调控”。

　　然而，面对严厉的调控政策，房地产业表现得极为坚挺。虽然2010年的房地产调控绝非“空调”，但房地产价格越调越涨的格局依然没变，房地产上市公司仍然是业绩辉煌，量价同增。

　　调控压境 业绩喜人

　　首先是2010年新年伊始，“国十一条”扑面而来。2010年1月10日，国务院办公厅正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了十一条稳定房地产市场的措施，其中明确规定，二套房贷款首付比例不得低于40%。

　　三个月后， “国四条”明确提出要抑制不合理的住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。在此基础上，国务院又于2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为“新国十条”。

　　2010年9月29日，国家有关部委又出台了五项措施，遏制部分城市房价过快上涨。这五项措施被称为“新国五条”，规定首套房贷首付提至30%及以上，二套房首付五成，三套及以上住房停贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　而与此相对应的是，各地方政府的“八条”、“九条”、“十几条”接踵而至，房地产业大有黑云压城之势。因此，2010年对于房地产业来说，是名符其实的“调控之年”。

　　根据2011年1月17日国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；销售金额52478.72亿元，同比增长18.3%。

　　另据中国房产信息集团提供的数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年全年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的广州达23%，北京涨幅最大达42%。而房价最高的上海，全年均价达到22261元/平方米。

　　当然，房地产业的“猪坚强”精神在房地产上市公司中体现得尤其明显。由于房地产上市公司汇集了房地产业的精英，因此，在2010年，这些房地产上市公司的表现更加出色。这一点，在这些公司2010年年报中体现得淋漓尽致。

　　提到房地产上市公司，人们自然会想到“万保招金”（万科、保利地产、招商地产(000024,股吧)、金地集团）四大地产巨头。在这四大公司中，除了招商地产截至2011年3月20日仍未出台2010年年报外，其他三家公司的年报均已公布。在三家公司2010年年报中，投资者不难感受到房地产业在“史上最严厉的调控之年”中所取得的良好业绩。

　　最能反映房地产业辉煌的非万科莫属。2010年，万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。这两项指标远超全国商品房销售的平均水平。也正是凭借如此辉煌的业绩，万科一跃成为全国首个年销售额达到千亿级的房地产企业。这较万科自身的发展目标提前了四年，早在2004年，万科提出的2014年的远景目标就是销售额突破千亿元。而在万科取得优秀销售业绩的同时，万科的利润也是大幅增长，全年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%；每股业绩0.66元，同比增长37.5%。因此，面对2010年房地产业的严厉调控政策，万科的业绩增长是突出的。

　　保利地产的业绩同样出色。年报显示，保利地产2010年度实现营收357.1亿元，较去年增长55.35%；归属于上市公司股东的净利润为49.20亿元，较上年同期增39.8%，每股收益1.08元。2010年，保利地产的销售业绩也再创新高，实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%，同样超过了全国平均水平。

　　金地集团同样也交出了一份不错的答卷。2010年金地集团实现全年销售面积229.05万平方米，销售金额283.38 亿元，分别比上年增长16.45%和34.41%。两项指标同样高于全国平均水平。与此相对应的是，金地集团2010年实现净利润26.94亿元，同比增长51.69%；每股收益0.60元，同比增长39.53%。

　　而招商地产2010年前三季度的业绩同样非常不错。虽然招商地产三季报没有提供商品房的销售情况，但三季报显示，招商地产2010年前三季度的营业收入总额达到95.85亿元，同比增长81.27%；实现净利润14.27亿元，同比增长48.49%；每股收益0.83元，同比增长48.21%。由此不难推断，招商地产全年的业绩同样非常喜人。

　　房价不降股价降

　　就房地产公司的个体而言，房地产上市公司能够在宏观调控的大背景下取得良好的业绩，这是一件令人欣慰的事情。不过，就房地产调控政策来说，在“史上最严厉的调控之年”里，房地产上市公司乃至整个房地产业仍然“形势喜人”，这至少表明房地产调控并没有达到预期的效果，而这样的房地产调控显然值得反思。也许，通过比较房地产调控政策下，股市与房市的不同表现，人们不难找到答案。

　　完全把房地产调控视为“空调”显然是不妥的，至少房地产调控对股市还是有震慑力的。一个明显的事实是，尽管经过2008年的大熊市之后，境内股市有起有伏，但房地产上市公司的股票整体上表现不佳，尤其是2009年下半年以来，房地产公司的股票总体上处于调整状态。

　　尽管房地产公司业绩优秀，但受房地产调控政策的影响，房地产公司的股价几乎一直处在底部盘整。每每有房地产调控政策出台，房地产公司股票总是遭受到市场的打压。近年来，投资房地产公司股票的投资者很难获得回报，高位买进的投资者则更是损失惨重。

来源:新财经