新“国八条”楼市新政逐条点评 八方影响详解

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　　26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
　　
　　最新[各地一季度须公布年度房价控制目标][落实稳定房价问责机制]
　　
　　专题：新国八条二套房首付将提高至六成
　　
　　二套房贷首付六成购房者、专家、业内八方影响分析
　　
　　一：刚性需求短期观望整体影响不大
　　
　　二：改善型需求提高至六成或造成较大杀伤
　　
　　三：投资客影响不大将降低部分楼盘投资价值
　　
　　四：中介二套房首付六成秒杀过半二手房购买人群
　　
　　五：开发商对中高端产品将产生一定影响
　　
　　六：专家态度虽紧迫方法现短板提至六成影响微
　　
　　七：媒体二套房贷首付比例提高象征意义大于实际意义
　　
　　八：一二线城市房价涨幅趋小三四线城市房价或将上涨
　　
　　(一)进一步落实地方政府责任。
　　
　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　
　　点评：首次提出“价格控制目标”的概念，并需要向社会公布。这意味着行政干预已经进入了强硬阶段，虽然这里并未说明如果无法达成目标会对地方政府有怎样的责任，但是无疑该条实际上将成为本次“新八条”中最为强硬和严格的条款。
　　
　　(二)加大保障性安居工程建设力度。
　　
　　各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
　　
　　点评：保障房体系已经成为2011年政府工作的主要目标之一。而双轨制的建设也是政府一直以来想要解决房价问题的关键所在，因此在本次“新八条”中出现并不意外。
　　
　　(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。
　　
　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
　　
　　点评：和此前细则相比，该条款从之前的差额征税改为全额征税，这意味着全面封杀了投资投机者的空间。同时，这对于新购房不满5年的改善型购房者来说，无疑有着被误伤的风险。但无论怎样，从此条款中，不难看出政府整治房价问题的信心和决心。
　　
　　(四)强化差别化住房信贷政策。
　　
　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
　　
　　点评：二套房首付比例提高1成，利率同样有所提高，至少在目前的市场背景下，应该说有影响，但影响不至于太大。目前银行的贷款已经全面收紧，而不少大型银行的贷款额度也已经基本结束。因此短期内对楼市的影响可能象征意义更大于实际意义。
　　
　　(五)严格住房用地供应管理。
　　
　　各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
　　
　　点评：重提70%比例，此外，对2011年的商品房供应量提出了要求，不低于前2年平均供应量。重提闲置土地的处理。
　　
　　(六)合理引导住房需求。
　　
　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
　　
　　点评：从此前的新购1套到这次的全面限购，意味着限购或许将成为常态。和此前成都细则相比。2套以上当地居民、1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民，将直接限购。
　　
　　(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
　　
　　未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
　　
　　点评：执行力决定政策的成败。中央无疑看到这一点，是以有这样的约束机制。只有强有力的问责，才能推动执行力提升。难免担心的是，地方不是服服帖帖地落实，而是动歪脑筋找“对策”，此不可不警也。
　　
　　(八)坚持和强化舆论引导。
　　
　　对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
　　
　　点评：重拳调控房价必然会触动相关利益方，但这扭转不了它已是全社会共识的现实。

　　
　　来源:新浪房产 作者：彭欣