叶檀：第三轮楼市调控正当其时

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　　1月26日国务院常务会议出台2010年以来的第三轮房地产调控政策。第三轮调控政策共八条，简称“国八条”，出台适逢其时。
　　
　　2011年是“十二五”规划开局之年，作为调控核心的房地产价格经历2010年的严格调控不稳反涨，抑制了中国经济结构转型的空间，使通胀预期恶化、社会矛盾增加、地方政府与土地财政的联系日益密切，创新经济与产业结构升级统统让位于房地产，导致产业空心化。目前正处于2011年年初，如果不出台第三轮调控政策，按照2010年年底房地产市场的疯狂，必然火烧连营，蔓延整个上半年。房价上涨助推通胀预期、预期恶化推动房价上涨，如此恶性循环必须斩断。
　　
　　“国八条”多是以往政策的延伸，调控根本没有动摇，调控方向没有改变。从大方向上看，着力抑制投资性住房需求，增加保障房建设的主线绝不会动摇。
　　
　　第二条政策强调保障房建设，令人关注的是，短短的五句话中最后一句提到了“努力增加公共租赁住房供应”。第五条强调土地供应保障。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
　　
　　2010年以来的保障房建设屡提公共租赁住房，考察项目也是公租房，我们可以由此得出较为明确的结论，公租房已然成为保障房的主角，寻租成风的经济适用房的重要性下降。看来，经过长期的理论探讨与惨痛的教训，决策层已认识到给予产权的保障房体系，存在天然的寻租缺陷、具有逆向激励机制。
　　
　　调控的政策没有涉及备受关注的房地产税，调控的手段是继续收紧银根、继续强化营业税与土地增值税等税收体制。
　　
　　税收成本将显著上升。第三条政策是调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。房地产开发商定价如果偏高，他们的税本就得经常拿出来翻拣。当然，依赖房地产的地方财政对此很可能眼开眼闭，此时，成为常规制度的约谈问责制浮出水面。
　　
　　房贷政策处于史上最严厉时期，房贷去杠杆化基本形成，这是技术手段上的极致。
　　
　　第四条政策规定，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这是房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、房地产信托将有严格管控。
　　
　　从银行流向房地产市场的干柴被抱走，民间的流动性也受到抑制，限购政策从临时性政策转向常规政策。只要不能提供纳税或者社会保险证明者，异地投资的大门已经关上。当然有迂回的办法可以化解这一政策，化解的同时意味着投资成本大幅增加。
　　
　　此次调控适逢其时，对于中国经济、对于抑制通胀预期至关重要，是极具勇气的举措。当然，鉴于中国房地产泡沫成因复杂、利益庞杂，只要土地财政问题、货币政策、税收政策三者不配套，希望房价应声而落并不现实。但这是良好的开端，好的开始是成功的一半。

　　
　　来源:中国证券报-中证网 作者：叶檀