11月楼市量价齐涨 第三轮调控待发

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　　11月全国楼市再度量价齐涨可能引发第三轮调控
　　
　　第三轮调控，会不会来？
　　
　　二轮调控下，11月楼市再度量价齐涨，部分业内人士认为若楼市仍旧走热，第三轮调控或有可能
　　
　　北京房价若再涨，政府有可能会加码调控。这是12月14日，北京市住建委有关人士的公开表态。11月，北京楼市与全国一样量价齐升，而且同比涨幅高于全国平均水平1.5个百分点，达到9.1%。据有关报道，北京市住建委新闻发言人表示，政府调控房地产市场的决心绝不动摇，如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能"加码"。
　　
　　在11月楼市继续升温的背景下，第三次调控是否会到来？这成为业内关注的一个焦点问题。
　　
　　争议第三轮调控迹象是否显现
　　
　　若是楼市走热，或市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能迎来新的调控措施的出台。
　　
　　"目前这种可能更加明显。"财经评论人叶檀表示，在10月全国70个大中城市房价同比、环比均出现上涨后，市场已经表现出第三次调控的必要。在11月数字显示出全国量价齐升后，这种可能就更加明显了。11月的数据表明，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期还没有建立，保障房的分配机制还有待完善。加上通胀预期强烈，市场上重新产生对房地产的"甜蜜记忆"。如果现在不调控，明年房地产市场将非常可怕。
　　
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也持市场走热容易招致调控的观点。杨红旭表示，10月，全国70个大中城市房价环比涨幅刚较9月有所回落，但11月涨幅又见增加。"市场表现与政府调控精神背道而驰，极有可能招致新的调控措施的出台。"
　　
　　对于第三次调控的提法，亚豪机构市场总监郭毅更倾向于"调控已成常态"的观点：通过金融、土地、税费、市场监管、保障性住房等多个维度对楼市的局部调整已经形成合力，目前需要解决的问题是督促各项已出台政策的落实。
　　
　　郭毅认为，目前楼市成交量和成交价格虽然仍然处于上升通道，但应客观的看待这个问题，成交量的增加是在国内通货膨胀、投资渠道匮乏、城市化水平提高的背景下，使房地产承担了过多的投资需求，而成交价格尽管仍在上涨，但是上涨的幅度已经明显降低，这已经实现了"抑制房价过快上涨"的政策初衷。
　　
　　当然，也有一些业内人士认为第三轮调控不一定会到来。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就表示，现在看不出来第三次调控的迹象。顾云昌认为，马上就2011年了，目前仍处在政策观察期。首先房地产本身的政策，国十条和"9·29"调控中首付比例的提高、利率的提升，都是起到调控作用的。另外，宏观经济政策比如稳健的货币政策，也会影响房地产。第二，调控不仅是价格的调控，另外还需要加大保障房力度，保障房的完成恐怕比房价的调控更具有现实意义。
　　
　　手段房产税，第三轮调控利器？
　　
　　政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。
　　
　　"第三轮调控最容易选择税收和保障房作为突破口。"说到第三轮调控可能出现的政策措施，叶檀这样表示，但由于保障房预期不明显，房产税试点更被看重。房产税关键在于增加投资者的持有成本，改变投资者对未来的收益预期，一旦未来投资收益无法赶上房价、房贷、税费等重置成本，投资者不得不抛售物业。而从另一方面看，征收房产税，能够把资金实力不足的投资者驱赶出房地产市场。
　　
　　杨红旭也认为，在新的调控措施中，最有可能的就是房产税在个别城市试点。
　　
　　叶檀表示，还有一点就是要缩短杠杆，就是要把存在于居民和企业手里泛滥的资金收回去。
　　
　　而包括叶檀和郭毅在内的业内人士同时还表示，政策是综合发力的，如既增加购房成本、又抑制消费，同时挤压开发商资金链等。叶檀表示，投资过热的问题应由税收与贷款成本解决，"征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。"与此同时，需要找到多项政策的平衡点，包括房产税、预售金监管、土地增值税等多项政策。还要避免房产税率过低或征收范围不一导致的转嫁成本等问题。一些试点城市传出不对存量房征税，反而导致了商品房交易大增。
　　
　　但对于房产税政策，郭毅还表达了另外一种观点。她认为，近几年在全国范围内推行房产税的可能性并不大，关键是每个城市的情况都不一样。如果出台紧缩政策，"比较大的可能还是进一步挤压开发商的资金链，控制信贷规模以及在资本市场的融资行为"，以此促进开发商加快开发进度、降低售价、推出更多货量。
　　
　　顾云昌也认为，对房产税寄予希望，"恐怕天真"了。房产税对于房地产市场只会有一定的调节作用，无法产生颠覆性效果。本版采写本报记者张旭袁玥
　　
　　时机
　　
　　何时启动效果如何
　　
　　第三轮调控是否出台，明年一季度会是一个较为敏感的时间点。
　　
　　调控并不新鲜。前两轮调控也不可谓不严厉，即使真有第三轮调控，启动时机在什么时候？更重要的，效果会如何呢？
　　
　　叶檀认为，第三轮调控最有可能在明年年初启动，否则2011年将开局大热。房产税的试点也有扩大范围的可能。至于效果，要看政府调控的决心，如果坚决，就会有明显效果。但如果再出现政策妥协、执行不坚决，就很有可能使调控目标走向相反的方向。
　　
　　郭毅表示，如果按照目前政府基调看，"抑制房价过快上涨"依然是调控目标。更明确的基调恐怕要等到明年"两会"。郭毅更倾向于认为，第三轮调控会针对前两轮的调控效果做出针对性的调整。至于效果，政策没出来，无法预判。
　　
　　杨红旭也认为，明年一季度会是一个较为敏感的时间点。在政策压力之下，预计房价难以显著反弹，明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。
　　
　　对于调控效果，顾云昌认为，调控的目标，不仅是调房价，更多的是调结构，通过调结构稳定房价，如果结构调整了，保障房增加了，对房价起到平抑稳定作用。而对于最关心房价、想买又买不起房的年轻人来说，关注保障房的进展更有意义，比如增加保障房在供应量中的比例、增加保障的范围。（新京报）
　　
　　开发商抢地屡创地王土地市场上演岁末疯狂
　　
　　黄树辉
　　
　　第一财经日报报道，在一系列楼市调控压力下，一度不温不火的土地市场却开始上演"岁末疯狂"。一方面是政府为冲刺年度土地出让目标而开闸放地，另一方面是标杆房企疯狂拿地热情不减，新地王层出不穷。土地市场的供需火爆，再次引发业内人士对房价出现报复反弹的担忧。
　　
　　与此形成反差的是，部分城市的郊区土地成交遇冷，一些土地甚至流拍，反映出在国资背景的房地产企业到处疯狂扩张拿地的同时，民营房地产企业依然相对谨慎。
　　
　　地方政府加速推地
　　
　　12月16日，苏州市国土资源局一次性公布了52宗土地的拍卖出让公告。无独有偶，海南也迎来本年度最后的供地高潮，将在12月以招拍挂方式出让土地53宗。如此集中的大规模推地，在苏州和海南均属罕见。
　　
　　这并非个案。公开资料显示，武汉市土地交易中心12月7日挂牌出让24宗土地，总面积约为2286亩。此举也拉开了12月武汉土地的出让高潮，该市共计划分四次出让59宗地块，约6315亩。这也将成为武汉历次卖地规模最大的一个月。
　　
　　同样是在12月，合肥土地供应大潮也即将到来。根据合肥市土地局的公告，12月份合肥将分两次推出10宗地块共1291.01亩，其中9宗拍卖，1宗挂牌。根据365地产家居网土地信息中心的数据比较，合肥在12月份的土地供应成为该市年度最高供应量。
　　
　　北京土地整理储备中心数据显示，12月份北京拟新增供应经营性用地9块，至此北京市在12月拟入市土地面积达到552公顷，创北京单月土地供应的历史新高。其中，12月拟入市的地块中，居住用地有24块，总面积达到433公顷，与11月拟入市用地相比，增长112%。另外，纯商业金融用地11块，总面积达到45公顷。
　　
　　12月的上海，也将再次迎来土地拍卖高峰。根据上海规划和国土资源网相关资料统计，年内上海还将出让5幅宅地。
　　
　　策划专家谢逸枫认为，今年12月地方政府推地积极，一方面是各主要城市的土地出让收入再创新高，但各地推地数却远远未达到计划目标，土地供给的不足，给各地地方政府后续调控房价带来了巨大的压力。
　　
　　中国指数研究院土地分析师徐恒向《第一财经日报》表示，1至11月份，上海、天津、合肥、厦门、北京、南昌等6个城市的土地出让计划完成率超过了90%。
　　
　　但深圳、苏州、海南、广州等省市的土地出让完成情况并不乐观。截至11月，部分地市仅完成今年土地出让计划的不足五成。
　　
　　谢逸枫认为，"新国十条"和"新国五条"的新政明确规定，要增加土地供给，以平抑房价。因此各地政府已不仅仅把土地视为地方财政的重要收入来源，同时也认为是抑制房价过快上涨的一种手段。所以地方政府仍然存在"大量开闸放地"的压力。
　　
　　本报从中国指数研究院获得的数据显示，根据不完全统计，截至12月15日，该机构所监测的全国120个城市住宅用地成交面积为1207万平方米，成交均价为每平方米2213元，环比11月份继续增长。
　　
　　"地王"频现
　　
　　大规模土地集中推向市场，让房地产开发企业深感兴奋。中国指数研究院的研究报告预测，除了几无悬念的北京中服地块"地王"外，青岛、佛山、厦门、温州、武汉等主要城市，都会在12月的土地出让市场中出现"地王"。
　　
　　12月16日下午，深圳和广州分别举行的两场土地拍卖会再次出现激烈争夺场面。广州新地王被保利地产两次刷新，昨天的新地王楼面价达到20605元/平方米。此前广州地王为今年11月25日出让的广铁南站地块，当时成交价为86亿元，折合楼面地价17276元/平方米。
　　
　　同日举行的深圳土地拍卖会上，来自新加坡的仁恒置地(深圳)有限公司以人民币9.45亿元出价，最终击败金地集团(600383.SH)、深振业A、佳兆业(01638.HK)等其他8家开发企业，拿下一块4.7万平方米的居住用地。
　　
　　谢逸枫认为，开发商不畏惧政策调控，疯狂抢地主要在于手上资金宽松，今年销售业绩完成率良好，况且今年土地储备比2009年有所下降，说明土地储备不足。
　　
　　徐恒说，开发商疯狂抢地，一方面反映开发商对后市依然看好，另一方面是开发商抢地为抗通胀，担心资金贬值，因此通过购买土地储备达到增值和保值的目的。
　　
　　正是在这样的背景下，中国各大城市新地王再次频频出现。11月25日，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，起价为92465万元，经过17轮报价，以180600万元由当地的房企滨江集团摘得，楼板价高达25735元/平方米，刷新今年地价纪录。
　　
　　还是在11月25日，武汉挂牌出让16宗土地，备受关注的武昌车辆厂地块由上海绿地集团以53.98亿元的价格拍得，每亩单价1300万元，成为武汉单宗土地总价新地王。
　　
　　满堂红研究部主任沈锐培认为，新一轮调控对市场的影响不大，市场心态未发生根本变化，对未来楼价预期仍高涨，增加了开发商的信心，是近期新地王频频出现的原因之一。其次，大多数开发商押宝后市，借市场调整之机进行土地储备；此外，虽然银行贷款额已不多，但大开发商资金还是比较充足，竞争之下土地价格自然水涨船高。
　　
　　中国房地产研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时表示，11月的房价应该是2009年同期地价的反映。当时全国地价平均溢价率在70%以上。2009年底的土地市场疯狂，带来了2010年4月份出台的"国十条"调控政策。如果2010年11月份地价再度出现大幅度上涨，其直接带来的结果也是2011年同期房价的大幅上涨。
　　
　　谢逸枫说："12月全国土地市场成交火爆，地王不断出现，毫无疑问将对国务院一系列的政策调控效果产生弱化的作用，甚至会直接导致部分城市的房价出现报复反弹的现象，出现地价推高房价的恶性循环，结果可想而知。"(第一财经日报)
　　
　　北京再现捂盘苗头官员称房价若大涨调控将加码
　　
　　阴雪
　　
　　"我们的四期还没有开始集体选房，三期10号楼的户型也很好，这两天卖得挺好的，您可以过来看看。"12月16日，在《第一财经日报》记者的一再追问下，位于北京房山的瑞雪春堂项目销售人员终于承认，该项目四期11#、26#、27#等6栋楼尚未开盘。"(开盘)要等明年了，明年什么时候还不知道呢。"
　　
　　同时，在北京市住房和城乡建设委员会下属北京市房地产交易管理网上的信息显示，上述6栋楼早于12月3日拿到预售许可证。在由预售资金监管政策执行带来的一轮供应高峰中，北京楼市"捂盘"之风暗流涌动。
　　
　　卖房？不急！
　　
　　根据北京市房地产交易管理网的统计，截至12月16日，12月北京市场中已有37个商品住宅项目的预售许可证获批。相比2010年前11个月的同期，12月前半月的住宅房源入市量和获批预售面积均为今年内的最高值。
　　
　　值得注意的是，上述37个项目中的29个为12月12日之前便已取得预售证的。北京市住建委此前早有规定，商品房住宅项目取得预售许可证之日起3天内必须开盘销售。根据此规定，这29个项目应该已经全部开盘销售。然而，截至目前，29个中有11个项目的签约套数仍然为零。
　　
　　这其中，除个别别墅项目销售速度较慢之外，包括富力又一城、瑞雪春堂、K2清水湾、融科钧廷、米拉village在内的项目均为房源供应超过100套的普通住宅。
　　
　　与瑞雪春堂类似，位于通州马驹桥的融科钧廷项目销售人员对记者表示，现在由于一些手续还没有办好，因此可能要明年开年之后才会开盘。而北京市房地产交易管理网上的信息显示，该项目已于12月2日取得销售许可证。
　　
　　一些项目尽管宣称已经开盘，但显然并不急于卖房。
　　
　　"我们这次开盘比较仓促，现在没有任何促销活动，但到明年1月肯定会有打折等优惠。"同样于12月2日取得预售证的米拉village项目销售人员建议，如果真想购买，可以考虑明年1月之后再来。
　　
　　而在成交普遍低迷的通州，距离此前宣称每平方米降价7000元的京贸国际城不远的K2清水湾项目销售人员则表示，最新拿到预售证的3#、4#、5#三栋楼销售均价28500元/平方米，不仅价格相比此前的26000元/平方米要高，而且没有任何优惠。
　　
　　对于上述"怪现象"，北京中原三级市场研究部总监张大伟分析，12月是北京楼市传统的推盘及销售淡季，预售项目的增加很大程度上是由于开发商为躲避预售资金监管政策而将项目提前入市，实际上他们并未将这部分销售计划纳入今年。
　　
　　买涨"怪圈"
　　
　　在项目仓促入市的掩映之下，房价仍将上涨的预期是这些项目并不急于销售的更为重要的原因。
　　
　　央行12月15日发布的《2010年第四季度储户问卷调查报告》显示，对当前房价水平，75.5%的被调查者认为"过高，难以接受"，是有调查(2009年一季度)以来最高值。然而，尽管大部分人认为目前房价过高难以接受，但仍有43.3%的人认为房价将会继续上涨，相比第三季度上升6.8个百分点。
　　
　　"链家地产"首席分析师张月认为，消费者对房价上涨的预期增强，一方面促使更多的购房者积极入市购买，而另一方面将会为房价的上涨提供动力。"这种心态在过去几个月的市场上已经反映得较为明显。"张月表示，国家统计局的数据显示，9月至11月全国房价连续三个月呈上涨趋势，因此"预计12月份至春节期间，房价继续上涨可能性较大"。
　　
　　与这一判断相一致，在采访过程中，几个项目的销售人员无一例外地对记者表示，项目新开盘一期房源的销售价格肯定高于目前的在售房源。
　　
　　在房价的上涨预期之下，北京楼市交投则呈现出愈发活跃的景象。
　　
　　"屡次调控之后换来的最多是楼市短暂平稳后的再次上涨，这使得政策的公信力受到购房者及投资者怀疑，所以出现了调控政策密集之下，购买力依然旺盛。"张大伟如是说。
　　
　　此外，"11月的CPI高达5.1%，普通居民的切身体会甚至超过这一数值。因此，市场中对于物价上涨速度过快的担忧愈发明显。"张大伟分析，相比楼市调控会令房价下调，购房者更为担心的是货币购买力的下降，所以目前购房者特别是有一定资金实力的购房者入市的比例依然较高。
　　
　　张月对此表示认同："CPI的不断冲高，也会让部分人群通过购买房产释放通胀压力，尽管房价不断升高，但仍然形成了高位被迫购买的'怪圈'。"张月认为，在当前的调控环境之下，市场成交主体为刚需人群，未来短期之内并不会有改变。
　　
　　北京市住建委委员、新闻发言人徐志军日前公开表示，尽管北京楼市出现量价齐升，成交量再一次全面上升，但政府调控房地产市场的决心不会动摇。如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能"加码"。

　　
　　来源:第一财经日报