房管官员开讲 传授物管宝典

　　 迎仿古潮流 嵌现代简约--理想卫浴“不落在别人后面” 淋浴房的智能化 人性化设计受广大消费者追捧 健康洁具的双面法则 TOTO铸铁浴缸FBY1710NP 科勒连体座便器K-4343T 美标分体座便器CP-2126

　　图为：武汉市房管局副局长潘臻肇　　

　　业主抱怨物业服务不到位，物业公司发愁物业费难收，主管部门头疼多方关系难调和……如何解决这些矛盾，营造和谐的物业服务关系？昨日，洪山区政府主办、区房产局承办的面向物管各方的培训课在该区政府礼堂举行。
　　
　　会上，该区优秀业主委员会负责人、社区居委会及物业服务机构代表，就如何解决各自在工作中遇到的问题，为与会的150多名代表，做了经验交流。
　　
　　武汉市住房保障与房屋管理局副局长潘臻肇专门开讲，传授如何做好物业服务、构建和谐社区的相关经验。洪山区副区长张光合、洪山区住房保障与房屋管理局局长何继文等相关部门负责人出席会议。
　　
　　第一课建房子是一时的事物管是一辈子的事
　　
　　“建房子是一时的事情，物业服务是一辈子的事情。”武汉市住房保障和房屋管理局副局长潘臻肇在会上说，物业服务，关心到居民的幸福指数。物业公司要切忌将自己当成开发商的附庸，去替代开发商承接矛盾，站到业主的对立面，形成被动挨打的局面。
　　
　　潘臻肇说，物业公司应明确业主自用部位发生质量问题，由开发商和业主协商，以减少物业纠纷；建立业委会激励和问责制度，细化业委会成员的任职条件，保证选举模范业主进入业委会；主管部门也计划开展物业服务专项治理，对无资质或开发企业内设机构从事物业管理，不按合同约定的内容和标准提供服务、擅自提高收费标准、巧立名目收费和擅自利用物业共用场地牟取利益等行为，加大查处力度。
　　
　　第二课业委会别缺位
　　
　　例子：洪山区欧洲花园小区共有1038户，平时业委会想开个大会征求业主意见，那简直是“不可能完成的任务”。业主的一些意见要求，也难以及时反馈到业委会。
　　
　　解决方法：欧洲花园小区业委会主任许世富，在会上介绍了该小区的经验：建立“业委会——3位责任委员——15位协管员——62位门栋组长——1038户业主”的网络体系，解决此难题。
　　
　　小区15栋楼分成三个责任区，三位业委会成员专门对应三个责任区；每栋楼选举一位协管员，参与业委会决策；每个单元再选举一位门栋组长，对接本门栋业主。
　　
　　每个季度，业委会至少组织一次“民意调查”：门栋组长负责收集本门栋业主的意见、建议，反馈至协管员，协管员再传达给业委会成员，业委会研究回复。
　　
　　第三课居委会要补位
　　
　　例子：洪山区珞南街圆梦·美丽家园小区，2006年原业委会成立后，状告开发商违规；前期物业则状告业主不交物业费；业主又状告业委会成立不合法。今年5月31日，物业公司突然撤出小区，小区断电断水，彻底“抓瞎”。
　　
　　解决办法：圆梦家园社区书记易静华说，居委会刚接手小区的“烂摊子”时，也很犯难。他们及时协调各方关系，走访了200多人次，成立实名QQ群，并开通论坛，为业主提供交流平台，化解误会、矛盾。
　　
　　换届选举中，推行“公推差额直选”。举办专场纳凉晚会，请15名业委会候选人上台演讲，请业主投票推选出9人。居委会再将9人的简历等印制成册发给每一户。由于业主充分了解了候选人情况，业委会成功换届选举，小区秩序逐步恢复。
　　
　　第四课物业别越位
　　
　　例子：洪山区关西小区物业费收费率长期较低，最多时只到40%。由于经营压力，物业公司辞退了200多人，仅剩300人维持这个万人小区的物业服务。
　　
　　解决方法：武汉市物业协会洪山分会会长陈同举说，物业公司要主动与业委会沟通，将工作安排等及时通报给业委会，争取业委会支持；积极宣传物业消费观念，将劳动力成本及用工荒的实际情况，多向业主汇报，争取理解。多参与小区活动，拉近与业主的情感距离。“物业的工作好做了，业主享受的服务质量也提升了。”
　　
　　课外答疑解惑
　　
　　11点半，大讲堂刚刚结束。各方代表立马围在武汉市房管局副局长潘臻肇周围，不放过任何一个弄清楚问题的机会。面对一张张渴望求知的面孔，潘臻肇耐心的答疑解惑。“潘局长，我们小区的房屋维修基金至今没有动用过。但总是担心维修基金使用过程中出现腐败问题，这个问题有没有一个很好的办法解决？”
　　
　　潘臻肇说，动用维修基金过程中，一旦不规范、不透明，就会给物业公司和业委会提供了可乘之机，一旦两家互相勾结，就有可能把钱卷走，出现腐败问题。
　　
　　他说，在沿海地区，为了预防维修基金使用过程中的腐败风险，引入第三方评估风险，从审计上把关。一旦使用维修基金超过一定额度，必须通过中介评估。中介评估需要多少钱就批多少来，从而防范财务危险。武汉市房管局正在着手考虑在维修基金管理办法中，引入第三方评估模式，这一政策明年有望出台。

　　
　　来源:楚天都市报 作者：刘珊 刘利鹏 叶茂林