楼市“存货”掀波浪

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　　国土部近期公布数据显示:截至今年5月底,全国共上报房地产闲置土地宗数2815宗,面积16.95万亩。16.95万亩是什么概念?它相当于欧洲一个国家——圣马力诺共和国全国的面积。面积巨大、数量众多,使我们无法忽略闲置地、空置房等楼市“存货”的存在。
　　
　　房地产商盼望在严厉的房地产调控的新政下再得到一次喘息机会,熬过楼市新政百天还将迎来传统的销售旺季,这一情况警醒人们楼市调控不能松。在现实中,从打击炒房的投资客到处理囤房、囤地的开发商,调控也在向深一层次进行。此次国土资源部在公布全国土地闲置面积的同时,也公开表示要挂牌督办其中6宗案件。这让人们看到囤房、囤地的开发商虽然日子风光却也不太好过。
　　
　　作为象形字,“囤”字形象勾勒出开发商对于“存货”的处理方式。在北京西四环某处,楼群中的一块被水泥墙包裹起来的空地分外显眼,水泥墙上的楼盘名称早已斑驳,据公开信息显示,此地在7、8年前就被某开发商用于商品住宅开发,但至今只开盘一栋。
　　
　　附近的居民也一直关注这块土地的开发,由于它迟迟未动工也影响到一条道路的修建。
　　
　　相对于简单围起来的地块,开发商对于已建好房屋的处理方式则显灵活。出租,在北京西南三环附近的某小区内,某开发商在一段时间内推出大量底商出售,并表示这些底商大部分带租约;不过对于住宅,大多数开发商更多的还是选择“锁起来”即“捂盘”的做法。
　　
　　开发商“存货”行为一直不能得到公众认可,主要原因是它释放错误的市场信号,制造供不应求的假象。“房荒”、“地荒”的假象又直接推高房价,从宏观层面更是干扰了市场正常运行秩序,误导政府政策的制定。
　　
　　最直接的例子就是,一方面,政府为解决房价过高的局面,大量供应土地,以其希望增加房屋供应量;而另一方面,开发商在捂盘的同时,又将拍来的土地封存,截流了部分新增土地“入市”数量,市场供给面临巨大压力,这也就使得房屋供应量无法得到保障,政府寄希望于通过增加房屋供应量来抑制房价的做法也就起不到效果。
　　
　　“集体晒黑灯”、“闲置土地黑名单”,时下“存货”多涉“黑”,“黑”点出了“存货”不能示人的一面,也表明公众对待“存货”的不满。
　　
　　汉语词典中对“存货”一词有如下解释,是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品。长期以来“持有”对开发商来说已与“升值”划等号,这也导致“持有”之势愈演愈烈。2009年7月,李泽楷旗下公司将其2006年以5.1亿元买下的土地,作价8亿元转让给香港瑞安地产,扣除先期投入的建筑成本,这个甚至还未缴清土地款的项目就给李泽楷带来了税前约2.1亿元的收益;其父李嘉诚位于北京顺义别墅区的“誉天下”项目,捂盘10年方揭开面纱,此项目号称是“顶级住宅”的别墅项目,售价也已达到每平方米25000元。
　　
　　我国现行对闲置土地处理办法是上个世纪90年代末国家颁布的《闲置土地处置办法》、《城市房地产管理法》等法规。上述法规规定:出让的土地逾期一年未动工开发的,可征20%的闲置费,逾期两年则可无偿收回。今年6月国土部门要求各地加快处置利用闲置土地,“土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回”的条文也只是对上述法规的重申。如何处理开发商手中的空置房和闲置地,政府似乎没有觅得良策。国土部相关负责人就表示,目前,房地产用地专项整治虽然取得了初步成效,但以闲置土地为首的房地产违法违规用地查处结案率比较低。“查处任务重”、“面临很大压力”等字眼的出现,更是表明政府在处理楼市“存货”上略显乏力。
　　
　　“存货”对开发商也有弊端。“库存”的不断增加,虽会加剧供需失衡,不过达到一定阶段反而会使消费者手中的筹码得到增加,房企回旋的空间被压缩。“存货”占用开发商的一部分资本,而随着“存货”的增加,开发商的资金压力也将变大。从目前情形看资本市场对房地产企业并不看好,而银行又开始严格控制信贷规模,仅靠自身力量解决资金问题将会给企业的生存及发展增添变数。
　　
　　中国指数研究院在上月发布2010上半年房企拿地排行榜,其中显示,万科上半年依然保持着强劲的拿地势头,以251.44亿元的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。从整个榜单来看,拿地总价排名前十的房企是由国企和上市公司唱主角。保利、绿地、中国铁建、中海地产等大鳄均榜上有名。不过有开发商在此前一年就表示,某些开发商所储备的土地可以开发一百多年。人们已经意识到,楼市“存货”掀起的波浪也有可能将开发商掀翻在地。
　　
　　只依靠市场运行规律来规范开发商的行为,显然力度不够。政府的立场和行动需要更加坚决,才能起到推“波”助澜的作用。

　　
　　来源:证券之星