调控风暴下楼市如何“变脸”房地产行业行为模式必将变革

　　【中国市场调查网】史上最严厉的房地产调控政策出台已经一个多月了，在一系列政策出台之后，市场迅速冷却，但在宏观经济前景不明朗的大环境下，调控政策面临着两难选择，而"有价无市"的状态已经显示出本轮房地产调控将会是一场艰苦的持久战。不过，业内人士也表示，本轮房地产调控是国家经济结构调整的重要一环，因此，未来房地产行业的经济支柱地位必然会被淡化，这也意味着房地产行业既得利益方的行为模式将不可避免地发生变革

　　新政满月有价无市成主流

　　楼市新政落地已经一个多月了，对政策影响最为敏感的成交量迅速下降，比如上海地区5月上半月的成交量就暴挫了八成左右。但总体而言，"有价无市"依然是市场的主流，根据网上房地产的数据，截至上周，上海地区内环内、内外环间和外环外的均价依然稳定在44500元/平方米、21000元/平方米和10500元/平方米左右的位置上。在成交情况普遍低迷的环境下，高总价房源的成交情况成为左右楼市均价的关键因素。比如根据永庆房屋的数据，5月上半月闵行区的御涛园别墅共成交23套，平均成交单套价格为1676万，平均成交单价为6.7万元/平方米，直接导致该区域平均成交单价涨至39882元/平方米，涨幅为81.4%；而根据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，5月17日-5月23日，由于5万元以上的高端楼盘成交量出现腰斩，该周上海市商品房的成交均价为19204元/平方米，自新政出台以来首次跌破2万元大关。

　　不过，虽然有价无市的主旋律仍在继续，但上海、北京等地的房价均出现了结构性降价，部分前期炒作气氛较为浓厚的区域价格有所松动，如北京五环外房源的成交均价下降显著，通州、望京等地商品房的成交均价较前期高点已下降近15%；而上海方面，川沙地区是去年炒作资金较为集中的区域，迪士尼消息落地之后，该区域新房价格迅速飙升至2万元/平方米。在新政出台之后，该区域二手房价格已经出现松动，如中原地产川沙妙境分行有客户挂牌10套鼎鑫名流苑的房源，价格在19000元/平方米，此外还有近6成卖家表示可以将挂牌价下调10%-20%。另外，根据21世纪不动产提供的数据，闵行颛桥、松江九亭等板块部分主力楼盘的二手房成交均价也已较5月初有14%左右的降幅。

　　前景不明多方博弈仍在继续

　　2008年，突如其来的全球金融危机救了原已身处水深火热中的开发商一命，如今欧债危机似乎又要充当一次房地产行业的救世主，政府再次面临着防止经济二次探底风险和调控房地产市场的两难选择，而多方博弈也将在这一环境中延续。

　　楼市"软着陆"：百姓忧心忡忡进入5月份，欧洲上空依然阴云密布，希腊债务危机如导火索一般地引爆整个欧洲债务危机，加大了全球经济的不确定性，也让我国的楼市调控陷入了两难境地。一方面，正如国家发改委经济体制与管理研究所主任张晓文所说的，尽管我国经济整体形势向好，但仍面临着不少系统性的风险。那么，在未来出口可能受影响的情况下，进一步出台严厉的楼市调控政策可能影响我国经济复苏的前景。另一方面，目前房价依然坚挺，上海市政府新闻发言人陈启伟在上周五就表示，尽管新建商品住房价格涨幅回落，但仍未达到市场预期。因此如果楼市调控政策就此止步，房价则可能出现报复性的反弹，之前大量出台的房地产调控政策的效果可能付之东流，中国房地产市场可能再次回到"一管就死、一放就乱"的老路。但是，在经历了2008年之后，市场对于楼市调控"软着陆"的预期更为强烈，有关楼市调控"软着陆"的提法也频现报端。

　　近期各地政府出台的配套政策也确实有偏软的嫌疑，相比北京出台的严厉细则，深圳、广州、重庆等地之后出台的细则似乎都要比预期来得"温和"。比如很早就提出研究房产消费税的重庆，在其细则中并未明确提及消费税，只是提出酝酿对个人房产收益征税，还有不少城市的细则没有叫停对于购置三套房及以上住房和异地购房的贷款。因"房产税"而备受市场关注的上海版"国十条"也始终没有出台，虽然陈启伟近日表示，上海市政府正在抓紧制定房产调控政策，制定中的上海房地产市场调控政策将更为严格，但细则的"难产"难免让人心生不安。而在被称为实体经济晴雨表的资本市场上，连续大跌的地产股出现企稳迹象更直观地反映出市场的预期，部分券商机构提高了房地产行业的投资评级，有券商分析员表示，虽然目前房地产股的买点尚未到来，但其价值已经有所低估。一般而言，资本市场的反应将领先实体经济3到6个月，那么，如今地产股的表现是否意味着半年之后房地产市场就将企稳了呢？

　　对于可能出现的调控"软着陆"，百姓可谓忧心忡忡。根据中国房地产动态政策设计研究组发布的《中国房地产政策满意度调查》，参与调查的普通购房者虽然绝对支持调控政策的出台，但是对政策的执行效果和政策的延续性明显信心不足。仅有12.28％的购房者认为政府"基本实现"了平抑房价的预期目标，超过三分之一的购房者认为预期目标"没有实现"，而对于未来政策的变化，三分之一的购房者认为政策环境将会"保持现状"。市民刘小姐告诉记者，最近中介给她来电话时的口风突然发生了逆转，从原来表示房东同意议价，一下子变成了房东跳价现象又开始出现，再看看如今各地方政府出台的细则，她很担心楼市可能会出现报复性的反弹。记者从中介了解到，虽然刘小姐说的情况可能只是个案，甚至可能是中介为了促进成交而耍的手段，但与之前相比，买卖双方的心态的确有一些微妙的变化。比如新政刚出台不久后，甚至有房东为了尽快成交而同意买家首付打白条，而如今不少房东选择坚守报价已是不争的事实，尤其是地段、品质较好的房源，房东的报价甚至有所上浮。
　　
　　来源:上海金融报